Проблемы приобретения юридическими лицами земел
   
Суббота, 10.12.2016, 13:43
Приветствую Вас Гость
Главная | Регистрация | Вход
Мой сайт
Главная » 2013 » Март » 6 » Проблемы приобретения юридическими лицами земел
14:36

Проблемы приобретения юридическими лицами земел





В декабре 2006 года Госдума приняла закон от 30.12.2006 г. № 268-ФЗ, дополняющий главу 25 «Налог на прибыль» статьей 264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки». Эта норма является новеллой в перечне расходов, включаемых в расчет налоговой базы по налогу на прибыль.

Закон № 268-ФЗ еще не вступил в силу, а по данному вопросу уже стала складываться положительная для налогоплательщика практика.

Судебно-арбитражная практика

Президиум ВАС РФ в постановлении от 24.01.2006 г. № 7317/05 указал, что затраты на приобретение земельных участков включаются в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль. Хотя ранее, до принятия Закона № 268-ФЗ, он занимал диаметрально противоположную позицию (см. постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 г. № 14231/05).

Ранее расходы на приобретение земельных участков организации не уменьшали налоговую базу по налогу на прибыль. Это мнение подтверждал и Минфин в письме от 17.02.2006 г. № 03-03-04/1/126. Возможность включать в состав расходов стоимость приобретенного земельного участка ранее имели право только налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (письмо Минфина РФ от 29.09.2005 г. № 03-11-04/2/92). Но и это «послабление» действовало только до 1 января 2006 года.

А в 2006 году для «упрощенки» действовала уже норма пункта 4 статьи 346.16 Налогового кодекса, введенная Федеральным Законом РФ от 21.07.2005 г. № 101-ФЗ. В соответствии с ней в состав основных средств и нематериальных активов включались только те объекты, которые признаются амортизируемым имуществом. Фактически круг замкнулся, и расходы на приобретение земельных участков опять исключались из состава затрат.

Судебно-арбитражная практика

На этом фоне особняком стоит постановление ФАС ЦО от 02.09.2005 г. № А36-482/2005, в котором указано, что затраты на покупку земли налогоплательщик может учесть в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль. Но это становилось возможным только в том случае, если на приобретаемых земельных участках располагаются объекты производственного назначения. В этом случае расходы признаются оправданными и обоснованными. Данное постановление ФАС ЦО прямо привязывает обоснованность расходов к производственному назначению объектов. И бремя доказательства факта и обоснованности расходов, согласно постановлению ВАС РФ от 06.09.2005 г. № 2746/05, возлагается на налогоплательщика. Следовательно, и это разрешение применить было проблематично из-за ­противоречивости его толкования.

В целом налогоплательщик дважды нес потери: приобретал земельные участки за счет чистой прибыли и не мог их амортизировать, так как согласно пункту 2 статьи 256 Налогового кодекса земельные участки не подлежат амортизации.

Рассмотрим основные положения статьи 264.1 Налогового кодекса.

Расходы на приобретение права на земельные участки. К расходам на приобретение права на земельные участки относятся: собственно расходы на приобретение земельных участков, находящихся в государственной / муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения, или приобретаемых для осуществления капитального строительства объектов основных средств; расходы на приобретение права на заключение договоров аренды на земельные участки.

Способ списания затрат. Статьей 264.1 предусматриваются два способа списания: равномерное списание в течение пяти лет и единовременное списание расходов.

Порядок признания расходов. Расходы признаются в соответствии с принятой в организации учетной политикой для целей налогообложения, т.е. в соответствии со статьями 272 и 273 НК РФ.

Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка. Такие расходы также признаются расходами на приобретение права на земельные участки.

Признание прибыли (убытка) от реализации земельного участка. Прибыль (убыток) от реализации земельного участка определяется как разница между ценой реализации и невозмещаемыми затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами статья 264.1 понимает разницу между затратами на приобретение права на этот участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента ­реализации указанного земельного участка.

Статья 264.1 содержит противоречия и нарушения других нормативных актов. Так, в пункте 4 статьи 264.1 Кодекса указано, что расходы на приобретение права на земельный участок не могут быть отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль, если такой договор аренды в соответствии с законодательством РФ не подлежит ­государственной регистрации.

Но подобное утверждение противоречит нормам гражданского законодательства. Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса земельные участки относятся к недвижимому имуществу. А пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса указывает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государст­венном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса право собственности на землю подлежит государственной регистрации. То есть законодатель в данном случае вписал в Закон норму, которая вообще не соответствует действующему российскому гражданскому и земельному законодательству. В данном случае налоговое законодательство должно использовать юридические формулировки и правила, изложенные в других отраслях права.

Организации-налогоплательщики могут учесть расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения прибыли только в том случае, если приобретается земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому расходы, понесенные при приобретении земельных участков у физических лиц и юридических лиц – негосударственных организаций, не будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль.

Кроме того, новая норма по расходам имеет и временное ограничение – использовать ее смогут только те организации, которые заключили договоры на приобретение земельных участков в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года (п. 5 статьи 5 Закона № 268-ФЗ). Безусловно, такое ограничение ухудшает положение налогоплательщиков и ставит их в неравные условия: при прочих равных условиях приобретение земельного участка у государственного (муниципального) органа власти позволяет учесть расходы по приобретению в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, а приобретение земельного участка у юридического или физического лица – не позволяет. Это определение носит дискриминационный характер и противоречит положениям статьи 3 Налогового кодекса.

Судебно-арбитражная практика

При приобретении земель у государственных структур или муниципальных образований их стоимость не облагается НДС (постановление Президиума ВАС РФ от 02.11.2004 г. № 5607/04), так как органы государственной и муниципальной власти не являются плательщиками НДС, потому что действуют от имени государства.

Судебно-арбитражная практика

При покупке земель у юридического или физического лица налогоплательщик имеет право зачесть НДС, уплаченный продавцу (постановление ФАС ЗСО от 18.08.2004 г. № Ф04-5643/2004).

Причины такого ограничения по отношению к негосударственным структурам так и остаются без объяснений. По вопросу возмещения НДС в 2001–2004 годах налоговые органы придерживались позиции о невозможности возмещения НДС. Свою точку зрения они мотивировали тем, что земельные участки не подлежат амортизации и поэтому не включаются в состав расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу на прибыль.

Судебно-арбитражная практика

Однако арбитражные суды в этом вопросе встают на сторону налогоплательщика, не связывая право на возмещение налога с амортизацией основного средства (постановления ФАС ЦО от 08.12.2004 г. № А36-136/2-04; ФАС СЗО от 03.11.2004 г. № Ф04-7858/2004(5982-А27-14)).

Еще одним интересным моментом является то, что расходы по приобретению земельных участков будут включаться в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, а в собственность приобретаются земельные участки, на которых находятся здания и сооружения или целью приобретения которых является строительство объектов основных средств (п. 1 ст. 264.1 НК РФ). Эта дефиниция дает компаниям-налогоплательщикам большие возможности для налоговой оптимизации.

Законодатель не указал, в каком состоянии должны находиться здания, сооружения, строения на приобретаемом участке: пригодном для эксплуатации или нет. То есть если налогоплательщик приобретает земельный участок, на котором находятся здания, сооружения, строения, не пригодные для эксплуатации, но не исключенные из Единого государственного реестра недвижимого имущества, то затраты будут признаны экономически обоснованными и оправданными.

В этом случае организация должна, во избежание претензий со стороны налоговых органов, иметь полный пакет внутренних документов, подтверждающих необходимость приобретения данного земельного участка с находящимися на нем объектами. В случае претензий со стороны налоговых органов о мнимости данной сделки, имеющей целью оптимизировать налогообложение, можно привести в ответ контраргументы о том, что имеется перспективный план ремонта и приведение в состояние, пригодное для эксплуатации, имеющихся здания, сооружения, строения. И предъявить ИФНС соответствующие внутренние документы: решение выборного или исполнительного органа организации-налогоплательщика, технические задания, бизнес-план и т.п. А отсутствие строительно-ремонтных работ всегда можно обосновать недостатком в проверяемом периоде необходимых свободных денежных средств. Законодательство не возбраняет приобретать объекты основных средств с целью их последующего усовершенствования, и, кроме того, в настоящее время отсутствуют нормативно-правовые акты, запрещающие делать это.

Другим положительным для налогоплательщика моментом является приобретение земельного участка с целью строительства на нем объектов основных средств. Статья 264.1 Налогового кодекса не разъясняет, какие именно объекты основных средств будут возводиться: производственного или непроизводственного назначения. По нашему мнению, предполагаемые к возведению объекты основных средств все-таки должны иметь производст­венное назначение. В случае же если на земельном участке будут располагаться объекты основных средств, соответствующих требованиям пункта 2 статьи 256 Кодекса, то по ним не будет начисляться амортизация.

Пример 1

На приобретенном земельном участке организация построила автостоянку, которой пользуются как ее сотрудники, так и клиенты. В данном случае автостоянку нельзя отнести к объектам внешнего благоустройства (подп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ), так как она построена для собственных нужд и для целей обслуживания клиентов. Она, как объект основных средств, подлежит амортизации. Стоянка будет объектом основных средств, созданным для получения прибыли (рациональное использование работниками своего рабочего времени, возможность более эффективного обслуживания клиентов). С точки зрения налогообложения данные затраты будут экономически обоснованы и оправданы.

Пример 2

На приобретенном земельном участке организация разбила небольшой сквер. В данном случае организация построила объект внешнего благоустройст­ва, не подлежащий амортизации. Расходы на создание сквера нельзя отнести к расходам, произведенным с целью получения прибыли.

Налоговый кодекс не дает разъяснений и о том, каким именно образом должно подтверждаться намерение возвести объект основных средств. Но если в первом случае наличия только документального обоснования будет достаточно, то во втором их будет все-таки недостаточно. Было бы желательно, чтобы организация-налогоплательщик начала какое-нибудь строительство, хотя бы «нулевой цикл». Это поможет значительно снизить риски предъявления претензий со стороны налоговых органов. Кроме того, в нормативных документах отсутствуют какие-либо обязательные нормы по срокам на возведение объектов основных средств. Организация всегда сможет в свое оправдание заявить об отсутствии необходимых оборотных средств для продолжения строительства в требуемых объемах. Безусловно, это должно подтверждаться документами руководящих выборных и / или исполнительных органов организации-налогоплательщика.

Порядок списания расходов на приобретение земельных участков

Пункт 3 статьи 264.1 Налогового кодекса устанавливает следующие способы списания расходов на приобретение земельных участков.

Первый способ

Налогоплательщик самостоятельно определяет срок списания расходов. По данному способу срок должен быть не менее пяти лет, и они признаются расходами текущего отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 процентов от налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного списания всей суммы расходов, т.е. списываются равномерно. Однако подпункт 1 пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса содержит и оговорки: налоговая база должна исчисляться без учета сумм расходов на приобретение права на земельный участок. Если же земельный участок приобретается на условиях рассрочки, превышающей пять лет, то расходы списываются в течение всего срока рассрочки.

Пример 3

Организация уплатила за приобретение земельного участка 200 млн. руб. В ее учетной политике прописано, что стоимость земельного участка списывается в течение пяти лет равными долями. Налоговая база за 2007 год (налоговый период) составила 100 млн. руб. Следовательно, в 2008 году она сможет списать 30 млн. руб., и стоимость земельного участка составит 170 млн. руб. За 2008 год доходы организации составили 300 млн. руб., а расходы – 200 млн. руб. За вычетом расходов на приобретение земельного участка расходы составят 300 млн. руб. – 170 млн. руб. = 30 млн. руб. Таким образом, налоговая база составляет 470 млн. руб., а 30% от нее – 141 млн. руб. Следовательно, в 2009 году стоимость земельного участка составит уже 29 млн. руб.

За 2009 год доходы организации составят 50 млн., а расходы – 40 млн. руб. За вычетом расходов на приобретение земельного участка расходы составят 40 млн. руб. – 29 млн. руб. = 11 млн. руб. Таким образом, налоговая база составит 39 млн. руб., а 30% от нее – 1,7 млн. руб. Стоимость земельного участка будет составлять уже 17,3 млн. руб.

За 2010 год доходы организации составят 60 млн. руб., а расходы – 30 млн. руб. За вычетом расходов на приобретение земельного участка расходы составят 30 млн. руб. – 17,3 млн. руб. = 12,7 млн. руб. Таким образом, налоговая база составит 47,3 млн. руб., а 30% от нее – 14,2 млн. руб., и стоимость земельного участка составит уже 3,1 млн. руб.

За 2011 год организация получит доход в размере 50 млн. руб., а расходы – в размере 40 млн. руб. За вычетом расходов на приобретение земельного участка расходы составят 40 млн. руб. – 3,1 млн. руб. = 36,9 млн. руб. Таким образом, налоговая база составит 3,1 млн. руб., а 30% от нее – 0,9 млн. руб., и стоимость земельного участка составит 2,2 млн. руб.

За 2012 год организация получит доход в размере 50 млн. руб., а расходы составят 20 млн. руб. За вычетом расходов на приобретение земельного участка расходы составят 20 млн. руб. – 2,2 млн. руб. = 17,8 млн. руб. Таким образом, налоговая база составит 32,2 млн. руб., а 30% от нее – 9,7 млн. руб. Следовательно, уже в 2012 году стоимость приобретения права на земельный участок будет полностью списана.

При приобретении земельного участка на условиях рассрочки (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ) складывается следующая ситуация.

Пример 4

Организация приобрела земельный участок за 300 млн. руб. на условиях рассрочки сроком на 10 лет. Ежегодный платеж должен составлять 30 млн. руб. Следовательно, стоимость приобретения земельного участка будет списана в течение десяти лет, даже если это и противоречит учетной политике организации.

При применении способа рассрочки следует помнить, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

К преимуществам способа равномерного списания можно отнести возможность «растянуть» расходы на довольно длительный срок, без значительной иммобилизации денежных средств.

Недостатками способа равномерного списания являются:

  • отсутствие каких-либо разъяснений в Налоговом кодексе о порядке признания суммы расходов в случае если организация в предыдущем налоговом периоде понесла убыток. Также нет никаких разъяснений о порядке действия организации и в случае если из-за понесенного убытка она превысила срок признания, установленный учетной политикой для целей налогообложения. Ответ на вопрос, можно ли использовать при этом расчет 30 процентов от прибыли позапрошлого налогового периода, Налоговый кодекс также не содержит;

  • отсутствие в Налоговом кодексе каких-либо разъяснений о возможности признавать сумму расходов либо единовременно по итогам налогового периода, либо равными долями в течение отчетных периодов (поквартально). Данные неточности и неясности хотя теоретически и трактуются в пользу налогоплательщика, но на практике могут привести к риску возникновения длительных судебных процессов с налоговыми органами с непредсказуемым исходом;

  • сложность в списании сумм расходов, требующая ведения внесистемного учета по каждому из земельных участков и определенной квалификации от бухгалтерского работника. В противном случае у организации возникают риски счетных ошибок и – как следст­вие – риски неправильного исчисления расходов и предъявления ­претензий со стороны налоговых органов;

  • длительный срок списания расходов в условиях нестабильной экономической ситуации является рискованным.

Как следует из вышеприведенного анализа, способ равномерного списания затрат в большей степени пригоден для крупных многопрофильных организаций, которым даже теоретически не грозят убытки. А способ рассрочки платежей, по мнению автора, в большей степени представляется автору теоретическим, а не практическим, так как носит долгосрочный характер. Однако способ рассрочки платежей имеет важное преимущество: стоимость земельного участка будет учитываться в составе расходов организации независимо от размера налоговой базы предыдущего налогового периода.

Второй способ

Сумма расходов на приобретение земельного участка подлежит включению в состав расходов с момента документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права (это правило распространяется и на первый вариант). Для регистрации права на земельный участок в соответствии со статьей 16 закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) подаются следующие документы:

  • заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица;

  • документы о правах на недвижимое имущество;

  • кадастровый план земельного участка;

  • документы об уплате государственной пошлины.

Сама государственная регистрация прав на объект недвижимости производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и соответствующих документов (п. 3 ст. 13 Закона
№ 122-ФЗ).

Пример 5

Организация приобрела земельный участок, уплатив за него 300 млн. руб. Следовательно, она может списать на расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль, указанную сумму. Уменьшение возможно следующим способом: единовременно списать данную сумму на расходы. Документами, подтверждающими этот факт, являются: расписка регистрирующего органа в получении документов для регистрации; решение выборного или исполнительного органа о приобретении земельного участка; договор купли-продажи; документы об оплате.

Подпункт 2 пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса для целей признания расходов на приобретение права на земельный участок под документальным подтверждением факта подачи документа в соответствующие государственные органы регистрации понимает расписку данного органа госрегистрации в получении документов. То есть наличие соответствующей расписки позволяет списать сумму расходов и таким образом является датой регистрации прав на объект недвижимости. Формально эта норма противоречит пункту 3 статьи 2 Закона № 122-ФЗ, который под датой государственной регистрации понимает день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Но такая ссылка не будет отвечать норме пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса, согласно которой права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В данном случае ­законодательством ­установлен именно иной способ.

Достоинствами способа единовременного списания являются:

  • возможность единовременно списать сумму расходов в течение того налогового периода, в котором и был приобретен земельный участок;

  • возможность списать сумму расходов в том налоговом (отчетном) периоде, в котором сданы документы на государственную регистрацию;

  • отсутствие каких-либо законодательных ограничений на проведение данной операции.

Что касается недостатков способа единовременного списания, то в настоящее время данный способ не имеет каких-либо ограничений и нюансов, которые могли бы привести к возникновению у организации налоговых рисков.

Организация сама выбирает способ учета расходов для целей обложения налогом на прибыль и должна закрепить его в учетной политике для целей налогообложения.

Для целей бухгалтерского учета все земельные участки учитываются в составе объектов основных средств. Это соответствует и нормам Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.2001 г. № 26н), и нормам Положения ЦБ РФ от 05.12.2002 г. № 205-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории РФ».

В соответствии с пунктом 4 статьи 374 Налогового кодекса земельные участки не признаются объектом обложения налогом на имущество, хотя и относятся к объектам основных средств.

Порядок признания прибыли (убытка) при реализации земельных участков

При реализации земельных участков и находящихся на них зданий (строений, сооружений) определение прибыли (убытка) осуществляется в следующем порядке. Прибыль (убыток) от реализации зданий, сооружений, строений принимается в том же порядке, как и прибыль от реализации других объектов основных средств, то есть признается в том налоговом (отчетном) периоде, в котором и произошла реализация. Прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением этого земельного участка. Убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, устанавливаемого налогоплательщиком самостоятельно, но который не может быть менее пяти лет и фактического срока владения этим участком. Понесенный убыток уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль (статья 283 НК РФ).

Под невозмещенными затратами статьей 264.1 Налогового кодекса понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права.

Пример 6

Земельный участок, принадлежащий организации, и стоимость ­расположенного на нем здания составляют:

30 млн. руб. – стоимость здания,

100 млн. руб. – стоимость земельного участка.

Организация приняла решение продать земельный участок. В результате прибыль от продажи здания составила 30 млн. руб.
При реализации права на земельный участок складывается следующая ситуация.

Цена реализации земельного участка составляет 110 млн. руб.

Невозмещенные затраты составляют: 130 млн. руб. – стоимость земельного участка на момент приобретения и 100 тыс. руб. – прочие расходы, связанные с приобретением земельного участка (госпошлины, оплата работы оценщика, оплаты нотариуса и т.п.). Сумма расходов на приобретение права на земельный участок, согласно учетной политике для целей налогообложения, списывается в течение десяти лет. Организация владела земельным участком в течение трех лет и списала 30,1 млн. руб.

Следовательно, сумма невозмещенных затрат составляет 130,1 млн. руб. – 30,1 млн. руб. = 100 млн. руб. Таким образом, прибыль от реализации земельного участка составляет 10 млн. руб.


Если организация понесла убыток от реализации земельного участка, то складывается следующая ситуация.

Пример 7

Организация приняла решение реализовать имеющийся у нее земельный участок, стоимость которого составляет 100 млн. руб. Согласно договору купли-продажи участок продается за 60 млн. руб. Невозмещенные затраты составляют: 130 млн. руб. – стоимость земельного участка на момент приобретения и 100 тыс. руб. – прочие расходы, связанные с приобретением земельного участка (госпошлины, оплата работы оценщика, оплаты нотариуса и т.п.). Сумма расходов на приобретение права на земельный участок, согласно учетной политике для целей налогообложения, списывается в течение десяти лет. Организация владела земельным участком в течение трех лет и списала 30,1 млн. руб.

Следовательно, сумма невозмещенных затрат составляет 130,1 млн. руб. – – 30,1 млн. руб. = 100 млн. руб. Таким образом, убыток от реализации ­земельного участка составляет 70 млн. руб.

Убыток подлежит включению в состав расходов равными долями по следующей формуле: 7 лет, которые выводятся как разница между сроком списания (10 лет) и сроком, в течение которого организация владела земельным участком (3 года). Убыток будет списываться в течение семи лет по 10 млн. руб. ежегодно.

Приобретение земельных участков или долей в них не признается объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении земельных участков, учитываются в стоимости данных участков (подп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Прочие затраты по приобретению права на земельные участки

К категории прочих затрат на приобретение земельных участков относятся:

  • расходы на право заключения договора аренды земельного участка;

  • государственные пошлины, уплачиваемые при приобретении права на земельный участок;

  • прочие расходы, уплачиваемые при приобретении права на земельный участок.

При применении метода начисления все вышеперечисленные расходы относятся к категории косвенных расходов и в полном объеме включаются в ­состав расходов текущего отчетного (налогового) периода (ст. 318 НК РФ).

Расходы на заключение договора аренды на земельный участок признаются только в том случае, если данный договор все-таки будет заключен. Следовательно, признание расходов произойдет только при наличии факта заключения договора. Договор аренды должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

При заключении договора аренды земельного участка расходы на подготовку землеустроительного плана границ земельного участка, получение документов БТИ, уплата государственной пошлины по договору аренды в территориальное структурное подразделение Министерства юстиции РФ в соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

А в случае если на арендуемом земельном участке организация осуществляет строительство, то арендная плата в период строительства должна включаться в стоимость возводимого объекта. Эта позиция изложена в письме Минфина РФ от 03.10.2005 г. № 03-03-04/1/238, но относится только к возведению объектов производственного назначения. Расходы на оплату стоимости права на заключение договора аренды земельного участка подлежат включению в первоначальную стоимость данного объекта основных средств. Списываться эти расходы будут в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (ст. 264 НК РФ), и будут относиться к категории расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода. Причем аренда земельных участков должна быть связана с основной деятельностью организации.

Согласно письму Минфина РФ от 15.11.2006 г. № 03-03-04/2/241 арендные платежи по аренде земельных участков могут относиться к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль только в том случае, если они связаны с основной производственной деятельностью организации-налого­плательщика. То есть если арендуются участки для целей непроизводственного назначения (например, для проведения спортивных соревнований, корпоративных вечеринок, пикников и т.п.), то расходы по аренде не будут включаться в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль. И оплата аренды будет производиться за счет чистой прибыли.

Аренда земельных участков подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса. Датой признания таких расходов будет считаться дата совершения соответствующей ­регистрационной записи.

Государственные пошлины, уплачиваемые при приобретении права на земельный участок, уплачиваются организацией в обязательном порядке. Организации уплачивают пошлины в соответствии со статьей 333.33 ­Налогового кодекса (см. Таблицу).

Таблица

Виды пошлин при приобретении права на земельный участок

Данные расходы в полном объеме учитываются в составе внереализационных расходов в том налоговом (отчетном) периоде, в котором они были совершены.

Прочие расходы, учитываемые при приобретении земельных участков, относятся к категории прочих расходов, связанных с производством и реализацией. В целях обложения налогом на прибыль (в соответствии с подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ) в составе прочих расходов, связанных с производст­вом и реализацией, учитываются платежи за предоставление информации об объекте недвижимости, за предоставление информации о зарегистрированных правах, информация о совершенных ранее сделках с объектом недвижимости, оплата услуг оценщиков или специализированных оценочных организаций. Данные расходы в полном объеме учитываются в составе прочих производственных расходов в том налоговом (отчетном) периоде, в котором они были совершены.

В настоящее время сложные вопросы применения норм статьи 264.1 Налогового кодекса носят еще теоретический характер, так как она только вступила в силу в 2007 году. Остается надеяться, что все неясности и разночтения будут разрешены в течение текущего года.


Просмотров: 679 | Добавил: thaver | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Copyright MyCorp © 2016
Конструктор сайтов - uCoz